前几天小九在朋友圈看到了这么一句感慨：

人生两大傻：炒股炒成股东，炒房炒成房东。

都是先主动、后被动，最后被套住。

伴随着近几年新房交付潮的频频来袭，漳州二手挂牌套数默默来到了3万+，很多人不得不面对一个两难选择：暂时卖不动的闲置房产，要不要出租？

01

朋友老张就正在纠结，几年前他在城东投资了一套120㎡左右的大三房，彼时刚刚交付，他取了个自认为十分合理的价格便信心满满地挂牌上架了。

然而此后一年里，即使他的挂牌价连降了小30万，前来看房的人还是寥寥无几。倒是有不少中介来电联系，问他是否愿意出租。在他们口中，老张这套房隔断后租金能保四（千）争五（千），整租的话起码也能有两千左右的收益。

“这样一年至少2万4，抵得上半拉房贷了！”

算完这笔账，这收益数字着实让老张有些心动，但他也很不舍，觉得新房就这么租掉，是不是太可惜了？”

正常的，多数人都会格外珍惜新房的首次交易。不过房贷当前，房东们也只能口嫌体正直，能租的出去的，不会在手上攥着。

我看了下某二手房网站，老张投资的小区目前在售房源是259套，出租房源甚至还要高些，有279套，两边基本持平。

中介告诉我：“钱嘛，永远是落袋为安。很多业主都在‘吃碗看锅’，一边卖一边租，就看哪边先成交了。”

02

那么考虑到持有成本，把空置的房子租掉，会不会是一个好选择呢？

“别别别，还是别租！出租一时爽，卖房时泪流淌。”说起这个话题，身边另一位朋友小园言语间都是悔意。

她在龙文有套80多平的闲置空房，去年8月开始空置。因为满五唯一免个税，而这套房到今年才满5年，所以他们就和当时的租客续签了租约，准备时长够了再卖。这样一来，既赚租金又能省不少税费，何乐而不为呢。

谁知今年各个优惠新政陆续出台，一二手房行情好了一阵子。原本小园想先挂牌，有意向客户之后再让中介带看，结果沟通时被租客果断回绝，她便就此作罢。

思来想去，直至今年下半年小园才将这套房子收回。如今她挂着93万不到的小区最低价诚心卖房，却还是无人问津。但在上半年，这套房子不说门槛踏破，起码也能卖110万。回过头看，她似乎错过了今年最好的卖房节点。

“租金2万，房价一朝涨跌就10多万，你说亏不亏！”对小园来说，这无异于捡了芝麻，丢了西瓜。

我又举了个例子想说安慰安慰她：

嗐，房子顺利收回来了是好事哇。你都不知道前段时间上过热搜的一个东北租客，那叫一个闻所未闻。这名租客短租40天，不仅欠钱后拉黑房东，还把房东的所有家电卖空了！然后拿着钱转头潇洒旅游去了，留下一脸懵逼的房东。配套全齐的装修房，俩月不到变清水房……

果然人都是要有对比的，小园当即表示那她还算幸运的，她家租客起码正正常常的不算作妖。

但她也表示，听完这个例子，更加坚定不出租空房了。

确实，让租客完全配合看房有时很难，这正是很多人不敢将房子出租的主要原因。出租期间等于放弃了交易自由，不知道啥时候就错失了最佳出手良机。

更别说把房子委托给“二房东”出租了，为了获得最大收益，“二房东”通常会将房子隔断出租。

租房时我曾看过一套二手房，四室两厅，总面积140㎡左右，连客厅也被房东隔成房间，都有独立钥匙。这意味着如果有买家想要完整看完房子全局，必须得集齐5把钥匙，或者得等5个房间的租客都在家的时候，且愿意配合看房。

不夸张的说，看一次房，堪比关羽过五关斩六将。

03

当然，除了中国人的“新房”情结，很多人不想出租，是担心装修折旧。

真实市场中的反馈呢？我立马咨询了几个中介，答案都大同小异：“有影响，但影响不大，大部分的买家根本不在意。”

中介告诉我，绝大部分二手房买家都会选择重新装修，小到软装，大到硬装格局，有些人甚至会把定制柜体、地板甚至门窗都全部拆除装新。

目前来说，一套二手房的价值主要取决于学区、地段、楼层和户型，正常的居住痕迹对房价的影响其实并不大。

不过最大的不确定性在于，找租客就像开盲盒，你永远预想不到回收自家房屋的时候，租客会还给你怎样一间房子。

“所以房子如果确定短期要卖的话，我们一般是不建议出租的，特别是纯新房。”中介大哥如此说到。

不过当下，还有两个因素影响着房东们是否选择租赁。

一个是租房市场的饱和，近几年漳州持续不断交付的新房，不仅增加了市面上二手房的库存，也加重了租房市场的“内卷”。

另一个是租房需求的回落。现在新房优惠政策频出，不少人将买房提前提上日程；疫情当前，有些外来租户因为生活成本较高，也不再考虑租房，选择回到本地工作。

简而言之：有些供过于求啦！

还有一些佛性业主，看到租金不及预期，也难及预期，索性也就不租了，宁愿空置。

04

还有几类房子，在小九看来，出租的确是个不错的选择。

一是未办证还不能出售的房子。卖房不可能，又不准备自住，出租是最优解。像漳州网红安置房鸿浦豪园，如今已是周边租金头部。

二是毛坯房。没有装修成本及折旧的顾虑，还能自由隔断，这不就是天选出租房？比如天下广场小区，有的单单一幢楼，在租房源就不止两位数了。

第三类则是那些租赁流通性很好的房子及商住两用房源。比如那些地段一流，位于CBD周边的房子及公寓，这类房源大多数都有一个特点：好租不好卖。

以万达写字楼为例，其周边单身公寓的月租金，目前普遍在1500-1800元。带家具新装修的房源叫价2000元/月的也不在少数，一年租金就超2万了，相当于不少打工人半年的工资。

结语

像特房锦绣碧湖、冠城国际这样的优秀资产，出租有可观的租金，当前行情卖掉有盈余，即使空置也有信心跑赢大盘，可以说是没啥后顾之忧。

陷入两难的，永远是那些不够新又不够破的普通楼盘。

那么租与不租，应该如何抉择呢？

鱼和熊掌不可得兼，想清楚这个道理后，做选择倒也不难。

如果想要尽快转手，最好别出租，用租金换取买卖自由。若打算长期持有，找个稳定的租客出租就是双赢。

假如既找不到合适的租客，又不想让房子在手上闲置太久，最好的办法或许就是——降低预期，让挂牌价更实在一点。

有个鳄鱼法则，大家知道不知道?鳄鱼把你脚咬住了，你唯一能做的，就是咔嚓，立刻壮士断脚，不要去捞，否则你整个人都没了。也就是说当你发现自己的行动背离了既定的方向，必须立即停止，不得延误，不得存有侥幸心理。要承认失败，也要学会放弃。

有时候，面对“沉没成本”，舍不得是不行的。沉没成本是指业已发生或承诺、无法回收的成本支出，例如，因失误造成的不可收回的投资。沉没成本是一种历史成本，对现有决策而言是不可控成本，不会影响当前行为或未来决策。因此，沉没成本是决策非相关成本，在项目决策时无须考虑。

用一个最浅显的例子来说，你花了5元钱，买了一个苹果，后来发现有点坏了，为了不浪费，你还是吃掉了。这样你不但损失了5元钱，还吃了一个烂苹果。其实这5元钱就是沉没成本，就是你怎么做都无法收回的成本，在沉没成本面前，我们最容易犯的错误就是，对“沉没成本”过分眷恋，继续原来的错误，造成更大的亏损。就好像一个姑娘爱上一个烂人，因为觉得之前付出太多了，甚至怀孕了，就勉强嫁了吧，结果婚后可能更悲惨。企业也是一样，很多企业研发新产品，投资巨大，后来发现这个市场没戏，又不甘心，非要硬着头皮做下去，结果一败涂地。不如把前期研发投入当作是沉没成本，沉没掉。

怎样才能保持自己在股市中的平常心,真正做到不以涨喜、不以跌悲呢?

1.加强自我修养

一个股市高手在生活中一定也是一个知识储备充足、道德修养良好的人。一些神经质、经常抱怨、低俗的人注定不会在股市中靠实力成功。

2.克服贪婪和恐惧

股民朋友在股市中经常会出现一些贪念和恐惧。贪念来自盈利,而恐惧来自亏损,这种大起大落式的情绪变化,不但不能帮助股民朋友在突发情况中做出正确的判断,反而还会使人身心疲惫、信心尽失。只有真正地看淡盈利和亏损的表象,保持一颗平常心,认真总结错误和成功的经验,才能在股市中看到最后的胜利曙光。

3.用闲钱炒股

股市有风险,投资需谨慎。如果炒股的资金不是平日的闲钱,而是借的钱甚至是维系生活的钱,那么就注定了你无法拥有一颗平常心。你所使用的资金太过重要,一旦失去会让你的生活发生巨大改变,正所谓关心则乱,太过于关心股本,自然容易乱了分寸。

4.设置止损位和止盈位

止损位和止盈位的设置,是对平常心的具体解读。股民朋友们千万不要因为买了某只股票后,股价大幅下跌却舍不得割肉止损,总想着有一天股价能够涨回来,这种心态在炒股时是一定要规避的。股市中有句俗语,叫“炒股炒成了股东”,道尽了无数股民的无奈与辛酸。其实,如果止损位设置得当,完全可以避免出现这种情况,将资金从某只个股中抽离出来,用于其他股票的投资,让“死钱”变成“活钱”,进而将亏损的资金通过其他投资赚回来。

既然选择了进入股市,赚钱或赔钱便成了家常便饭,即使操盘技巧再巧妙的人也可能因为时运不济等其他原因亏钱。因此,在进入股市后,一定要保持一颗平常心,及时总结自己的成功和失误经验,只有这样才能在股市中越走越远,越走越稳。

一、何为金字塔买入法?

金字塔买入法是全世界较为风行的建仓操作法之一，这是一个长期投资的理念，其特点就是将买入的投资品种的平均价格，保持在次低价格。

如果某只股票长期趋势向好，当股价下跌时，以金字塔的方式建仓，即价位越低，建仓数量越大。当股价回到正常轨道后，自然就会盈利。如下图：

二、适合金字塔建仓的股票条件

1、必须跌至前期底部才能建仓

因为前期底部往往有支持作用，很多股票在前期底部都可以迅速反弹，第二天或者第三天就能够获利。

2、利用CCI超跌选股

满足以下四个技术指标：

① CCI跌至-200以下;

② KDJ的J值为负;

③ 股票收盘价在BOLL下轨或者已经突破下轨;

④ 收盘价与5日均线有10%以上的差价(或者接近10%)。

3、选择沪深A股市场中价格最低的股票

花些时间耐心等待，有2%的利润(扣除手续费)就抛出。

三、如何用金字塔建仓法分批买入?

1、正金字塔买入

正金字塔型的下方较宽阔且愈往上愈窄。在指数或股价在上升途中，先期买进的资金较大，后期买进的资金逐渐减少，从而降低投资风险。如下图：

采用这种愈买愈少的正金字塔买入的优点在于：

低价时买的多，高价时买的少。虽然不如一次性全仓获利得多，但能减少因股价下跌带来的风险。

例如：某只股票价格在10元时，第一次用50%的资金买入。当价格上涨10%时再用30%的资金买进，以此类推在上涨中不断追加买入，直到某一价位完成建仓。正金字塔建仓法适合牛市或处于上升通道的股票，但不适合牛市末期。

2、倒金字塔买入

与正金字塔买入法恰好相反，实战中就是先期买进的资金较小，后期买进的资金逐渐增加，从而降低投资风险。如下图：

采用这种愈买愈多的倒金字塔型买入的优点在于：高价时买的少，低价时买的多，分批建仓降低成本，不会因为股票出现买点而为没有资金烦恼。

指数或股票下跌过程中，不断用更大比例的资金追加买入，直至在低点建仓完毕。这样可以不断降低成本，市场一旦走好便有获利空间。

四、金字塔建仓法的核心是什么?

无论是正金字塔型买入还是倒金字塔型买入，设定好初始资金划分为多少等份，如何分批建仓才是至关重要的一步。

一般行情下，把资金分成1/16最为稳妥，第一次建仓买入1份资金，买入后如果反弹2%左右(扣除手续费1%)就抛出。

只要在你买入股票持仓成本基础上反弹2%左右(扣除手续费1%)即可抛出，也可以把资金分成1/8，这样最多补2次仓，收益也多1倍。

如果遇到大盘暴跌，可以把资金分成1/32，这样可以补4次仓，最多忍受40%的跌幅，就算碰到拦腰一刀的股票也不怕了。

见顶信号——离场

VAR1:=(CLOSE-LLV(LOW,36))/(HHV(HIGH,36)-LLV(LOW,36))*100;

VAR2:=SMA(VAR1,3,1);

VAR3:=SMA(VAR2,3,1);

VAR4:=SMA(VAR3,3,1);

波: VAR3;

段: VAR4;

VAR6:=CROSS(VAR3,VAR4) AND VAR3<20;

DRAWTEXT(FILTER(VAR6,10)=1,40,'底 '),LINETHICK3 ;

STICKLINE(FILTER(VAR6,10)=1,0,30,10,0),COLORGREEN ;

VAR7:=CROSS(VAR4,VAR3) AND VAR3>80;

STICKLINE(FILTER(VAR7,5)=1,80,100,10,0),COLORYELLOW ;

DRAWTEXT(FILTER(VAR7,5)=1,70,'顶'),LINETHICK3 ,COLORYELLOW;

VAR8:=CROSS(VAR2,VAR3) AND VAR3>80 AND VAR3>VAR4;

STICKLINE(VAR8,85,100,10,0) ;

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“3820”交易系统

3820交易系统中，3意味着市场最快最灵敏的均线，其实是15秒图上的一笔的级别;8是与3搭配用的;8与3金叉死叉形成创造机会;20是1分钟图上的一笔级别的趋势线。

一、操作原理

1、笔内级别

大方向20-分型-破开-分型破掉多2k确定败(看好大方向20的趋势，反抽到8线时构建顶分型或者横盘累积K线，破顶分型，开单，只能保证2根K的利润，一旦有2K抽回来了，一定要止损)

2、38操作

多单在站上后反抽不破20。空单是下穿后反抽不过20。一次38只能操作一次。(这个好理解的，金叉穿20线，然后在20线之上死叉，然后在20线之上金叉，这个地方是一次小3浪，是可以做的，但是你只能做一次，用38金叉开单，死叉平仓。。下跌反之。)

3、20操作

只做一个方向，多头时，上20做多，下20做平。空头时反之。(一天里，看看1分钟120线或5分钟的20线，决定今天的大方向，针对这个方向，做下去。比如看多，我只做多，我坚决不做空。)

笔内级别和38操作叫做铁砂掌或抽刀断水，20操作叫做木兰拳。

二、操作图例

如上图，20线是红线。K线是蓝色的线。这个是38操作的范本。

如上图，这个是研究走势的必然性。粉红色是20线。蓝色是8线。绿色的3线。如果是1分钟图。那么你只有3个地方可以吃。一、就是1浪3。二、就是在20线之上，38第一次金叉，为3浪。三、就是3浪3。

如上图，这个是一个下手的窍门的示意图。穿20线。就要一次游戏的开始。机会出来就要下在关键位置上。

如上图，这个是抽刀断水的思想的示意图。

如上图，这个是抽刀断水，最常见的俩种走势。其实是最小级别的。。这个是1分钟图的K线走势。其实在15秒图上是1笔的3浪。吃了就跑。永远死不了。快准狠。

如上图，这个是如何开单的窍门。记住抽刀断水只是练虚拟盘。只是练盘感，练手，练操盘行为的。。。真正赚钱的还是20线的趋势。。。抽刀断水是扎马功夫，必须练的。

如上图，这个是抽刀断水3线和8线飞吻时，下手捕捉。

如上图，这个是蓝线开空。为什么这里开呢。绝对看空的时候。你开空。。。一定要忍受得住一个阳线的拉起。。等你练的时候会遇到这种情况。你一止损就亏了。不止损反而能赚。这个是最难的。控制止损的能力。我是看K线和均线的变化判别能否扛，最重要是的一种感觉，相信空头来了。

股市顶级高手与散户的差别在哪里?

在股市中炒股高手与小散户的方式是完全不一样的。往往是散户们并不具备炒股高手的能力和心态。而且散户们经常会频繁犯错误，而炒股高手是很少犯错误，从来不会去冒险。

首先，小散户就是中小投资者，一些稍微好点的就是会看技术指标了。小散户容易犯下错误，这就与炒股高手明显拉开距离：第一，散户喜欢追涨杀跌。在股市高位时，由于看到赚钱效应，喜欢追涨，而在股市下跌时，又喜欢快速割肉。

第二，频繁操作，有些散户几乎一天不操作，不看盘都不可以，希望节假日股市都不要放假，对外宣称自己是职业股民。这样的散户很容易出现巨额亏损。因为在股市里是多做多错，少做少错，不做才不错。你频繁操作十次，只要输一次，就把前面的浮盈都吃掉了。

第三，频繁换股票，炒股高手选择股票时会很认真，但是一旦选中了就一直持有下去，而散户喜欢频繁换股。看到别人的股票在上涨，自己手中的股票不涨时，就想换股，而一旦换了新股后，新股价格往往会大跌，这样频繁换股票的结果是散户可能本来拿着一支好股票却没耐心等待，而追涨的那只股票，却在上升方面没有太大的表现。

说完了散户投资容易犯错的原因，再说一下炒股高手们是如何赚钱的。通常炒股高手分成两类;一是像徐翔那样的庄家或者主力机构，他们手里拿着大量的资金和获得内幕消息。于是这些机构投资者开始动用资金来拉升股价，等到散户们都跟风冲进去了，机构投资者就逢高出货，结果是落袋为安。其实，此类炒股高手比散户高一点的优势是，拥有更多的资金、更多的内幕消息。

另一类，是像巴菲特那样的价值投资者。平时从来不看股票价格，也不关心股市，只有股市跌得面目全非，跌出了投资价值后，价值投资者才缓慢买入，分批介入。当然，选择价值投资者也要具备选择优质股票的能力。

然后，在熊市底部不做任何价差，自己去忙自己的事业去了，会很长时间不去关心股市，而持股一直持有到下一轮牛市的顶部，看到场内散户们都开始疯狂了、之前的股民们都解套了，于是价值投资者就选择获利离开。如此循环往复，一生只做几次股票。这样的炒股高手与散户最大的区别是心态。因为绝大多数人都达不到这样的境界。

散户投资者与炒股高手相比，相差在散户天天看股票，要频繁操作，而炒股高手是要等待时机，没有把握从不轻易出手。而且即使像徐翔这样的炒股高手，至多也是用资金来控盘，通过利好消息来迷惑散户跟涨。而作为价值投资的高手，那需要一辈子只做几次股票，多数时间远离股市波动，在股市中能达到这种境界的人是极少数。所以，长线价值投资高手赢利方式，就算告诉你，你也学不会，这是心态和境界的差别。

(以上内容仅供参考，不构成操作建议。如自行操作，注意仓位控制和风险自负。)

声明：本内容由越声攻略提供，不代表投资快报认可其投资观点。

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