近日，基因疗法公司四川至善唯新生物科技有限公司（简称“至善唯新”）成功完成逾2亿元人民币A+轮融资。本轮融资由国投创业领投，磐霖资本及安信国生基金等跟投，上一轮投资方正心谷资本持续追加投资。BMD资本担任本轮融资的独家财务顾问。本轮融资主要用于至善唯新现有多个产品管线的临床推进和临床前管线的拓展以及公司人才团队的扩展和完善。

四川至善唯新有限公司成立于2018年6月，是一家专注于rAAV基因治疗原创新药开发的生物科技公司，公司在高效的基因表达盒设计和载体生产优化方面拥有多项专利与技术，在研管线涵盖血液、中枢神经系统、代谢系统等多个临床适应症。首个自主研发的用于血友病B的体内基因治疗产品ZS801已于2022年8月获得临床批件，目前该产品已在中国医学科学院血液病医院开展安全性和有效性的临床研究，该研究首例受试者自2022年3月接受治疗后血浆FIX活性水平提升并长期稳定表达，随访安全性良好。

公司运营至今，完成了rAAV基因治疗原创新药开发、生产平台和临床转化全产业链布局，已拥有一支由科学家和企业家组成的专业团队。创始人董飚教授从事rAAV研究十五年，在基因疗法药物设计与规模化生产方面均取得了进展。公司拥有新型痘-腺病毒rAAV生产系统，该生产系统可降低生产成本，进一步提高基因治疗的可及性。核心团队成员在基因治疗药物设计、临床前研究、CMC开发、GMP生产、注册申报、临床试验和运营管理等方面都拥有丰富的经验。

至善唯新创始人董飚教授表示:“重组腺相关病毒载体（rAAV）基因药物是遗传性、难治性重大疾病的克星，有望实现‘一针治愈’。至善唯新专注于原创性研发，建立了启动子、治疗基因、衣壳筛选优化平台，覆盖了基因药物研发的各要素。为生产中国患者能够负担的rAAV基因新药，至善唯新已建立了200L悬浮293细胞三质粒转染的生产平台，正在开发成本进一步降低的具有自主知识产权的痘腺病毒生产平台。目前同瑞金医院合作开发的高活力IX因子已应用在B型血友病治疗的注册临床，自主开发的高活力VIII因子及小型肝特异启动子已应用在A型血友病的IIT研究中。我们特别感谢生物医药优秀投资伙伴们对至善唯新的高度信任和大力支持，我们将加速推进目前已进入临床阶段的项目，并将更多的遗传病和难治性常见病的原创研发项目推向临床。”

至善唯新联合创始人徐丽表示:“我们非常荣幸能够获得众多顶尖生物医药领域投资伙伴的认可和支持，也非常感谢团队的创新和执行能力。虽然基因治疗疾病新药研发面临多重挑战，但随着近期Roctavian、Hemgenix等基因药物不断上市，未来适应症的不断拓展，基于技术成熟带来的成本下降及医保支付的不断提升等，基因治疗药物价格将会逐步下降惠及更多患者。至善唯新自成立至今一直聚焦于差异化源头创新，通过基因工程技术提升药物活力和优化病毒载体生产工艺不断降低药物生物成本，我们的愿景是推进疗效更好、可及性更强的基因治疗创新药早日上市，尽快造福全球患者。”

国投创业表示：“基因药物从基因层面治疗疾病，有可能从根本上治愈一些常规疗法不能解决的疾病，有望实现‘一次给药，长期有效，甚至终生治愈’的突破性疗效，是国家‘十四五’生物医药发展的重要战略方向。国投创业支持产业快速发展和生态构建。至善唯新以研发‘国人用得起的基因药物’为使命，建立了国产自主创新的高效rAAV基因治疗研发和转化平台，集基础研究、基因治疗药物研发和临床级重组病毒产业化制备能力于一体。创始人董飚教授在基因治疗领域，尤其是血友病领域有长期的研究积累，其在至善唯新的取得的研究进展和技术优势，是中国科学家践行自主创新科技成果转化、造福病患的典范。非常高兴至善唯新融入国投创业CGT生态圈，我们将充分发挥自身平台优势，对接产业资源，支持公司发展更上一层楼。”

磐霖资本创始主管合伙人李宇辉先生表示：“基因治疗是磐霖生物医药早期投资布局的重点领域。至善唯新创始人董飚教授在AAV基因治疗领域深耕多年，在基础研究和产业转化端均积累了丰富的经验。公司已搭建AAV基因治疗药物的研发设计平台，并形成国内领先的三质粒生产体系，实现了AAV基因治疗药物研发的全链条覆盖。公司的研发及生产体系已通过进入临床阶段的血友病B和A管线获得验证，很高兴在这个阶段投资至善唯新，磐霖对公司后续代谢、衰老等管线推进计划充满期待。”

正心谷资本表示:“基因治疗作为一种已验证的新型治疗机制，为多种类型疾病提供了潜在革命性的治疗方式。正心谷非常看好至善唯新的团队能力、技术平台和管线布局，自A轮投资以来见证了公司高效的运营发展和出色的研发突破，很高兴本轮能继续支持公司融资，期待公司未来围绕临床未满足需求，不断研发出best in class和first in class的基因治疗药物，造福广大患者。”

安信国生微芯基金表示：“AAV载体的基因治疗领域是罕见病、神经退行性疾病等重大临床未被满足需求疾病的潜在治疗方案，具有极高的发展潜力，也是安信布局的重点领域。公司深耕基于AAV的基因治疗业务，目前已构建覆盖rAAV基因药物设计全链条的DR.AAV平台、支持rAAV多管线快速推进的动物模型药效验证平台、成熟高效的三质粒体系/新型痘-腺病毒体系三大核心技术平台，相关技术处于业内领先水平。安信将充分发挥优势助力企业成长，相信在董博士及核心团队带领下，至善唯新将成为中国基因治疗领域的行业标杆。”

本文源自创业邦

作者丨邱晓芬

编辑丨苏建勋

36氪获悉，AR眼镜企业「雷鸟创新」宣布完成首轮过亿元融资，本轮融资由复星创富、容亿投资领投，三七互娱、润兴锐华、博士眼镜战略投资，野草创投和海南盈添等跟投。跃为资本担任本轮融资独家财务顾问。此前，雷鸟创新与博士眼镜达成战略合作并成立联合实验室，在智能眼镜佩戴体验提升和线下渠道赋能等方面展开合作。

「雷鸟创新」是一家成立于2021年年底的AR眼镜创业公司，由TCL电子孵化。成立以来，「雷鸟创新」已经发布的产品包括：消费级AR眼镜雷鸟Air、雷鸟Air 1S（采用Birthbath方案）、雷鸟X2（光波导方案）。

融资资金将用于推动BirdBath和光波导两条技术路线的消费级AR眼镜的技术研发、量产、市场扩容以及AR人才引进，推动消费级真AR眼镜的落地和市场普及。

目前，全球的AR市场尚且处于起步阶段，不过据国际研究机构IDC预测，2023年全球AR/VR设备出货量将同比增长32%，到2026年出货量将达到3510万台。在国内，艾瑞咨询数据显示，2022年，「雷鸟创新」在国内消费级AR眼镜的线上市场份额为28.4%，位列第一。

「雷鸟创新」创始人兼CEO李宏伟表示，「雷鸟创新」的竞争力来自多个维度：

首先，AR赛道是一个综合实力的比拼，硬软件、销售营销品牌、供应链等，雷鸟创新团队来自各个领域，同时TCL也给了各方面的支持。

第二，行业早期产品方向选择很重要，「雷鸟创新」对行业发展、用户和场景有更深刻的理解，产品定位和体验更符合用户需求。

第三，在核心技术突破上，雷鸟拥有华星光电、TCL在显示技术方面的多年积累；团队本身在光学设计、交互算法等核心技术方面和应用生态方面都有较深厚的储备。

最后，这是一场持久战，李宏伟表示，一方面雷鸟创新的管理团队有长时间的全盘业务的经营经验，另一方面雷鸟创新的建立方式也对这一点很有帮助。

雷鸟X2

如今，消费级AR眼镜还没有真正进入寻常百姓家，背后的技术、生态、场景掣肘较多，产业还在发展的早期阶段。而在当下技术、成本、良率的限制下，目前大多数AR眼镜厂商纷纷采用了折中技术方案。

李宏伟表示，目前市面上所有的AR眼镜类行业格局似于金字塔。金字塔最下面一层是割舍掉显示功能的智能眼镜，比如在音频、拍照等能力上做文章，短期内这部分产品起量较快，但并非真正AR眼镜；第二层，是现阶段是主打显示的AR眼镜，大致分为Birdbath方案（以下简称“BB”）和波导方案两种路线。

BB的方案更成熟，显示效果也更好，是目前使用最广泛的光学方案，但缺点在于并不轻薄、透过性差；光波导的方案足够轻薄，但是还需要提高显示的亮度、良率和生产率。不过，这一层级的多数眼镜，尽管显示效果做起来了，但是由于去掉了真正代表AR眼镜特点的定位功能，因此也无法实现虚实融合的效果。

在李宏伟看来，在金字塔顶层的“真正的AR眼镜”，应该同时兼顾体积小、自然显示、全天候场景佩戴、虚实结合四大特性。为此，「雷鸟创新」在最新一款产品“雷鸟X2”上就做了相应的尝试，采用了AR眼镜终极方案——衍射光波导+Micro LED+SLAM定位的方案组合。

为此，雷鸟X2还用上了自研的超小型全彩Micro LED光引擎组件，使得衍射光波导的高光效亮度提升了3倍。另外，雷鸟X2还开发出自有的全自动化设备与系统，实现了全彩光引擎超精密、高良率的量产。李宏伟称，这款在今年CES上展出的产品，将于2023年H1量产上市。

不过，终极形态的AR距离大众消费市场还有不少路要走，因此，在光波导路线之外，「雷鸟创新」还布局了当下最为成熟的“BB方案”。

目前，BB方案的AR眼镜作为手机的一款拓展屏幕，在观影、轻游戏的场景上已经有了一定的用户接受度——相比于电视、投影仪、手机等传统屏幕，AR眼镜可以让用户随时随地解放双手观看视频，也不用担心被陌生人偷看屏幕。有行业人士判断，2023年搭载BB方案的AR眼镜产品数量将会激增，出货量有望突破数十万台。

展望未来，李宏伟表示，AR眼镜行业已经站在“iPhone” 的前夜，真正的生态爆发也将在未来几年中到来。

团队方面，公司核心团队来自腾讯、大疆、Meta、OPPO、爱奇艺，以及各类新锐创业公司，在近眼显示光学设计、AI算法、空间定位与三维建模、多模态人机交互技术，以及系统软件等领域拥有深厚的积累，并且在供应链及生产工艺方面具有较高水平。

雷鸟创新创始人兼CEO李宏伟是一名连续创业者，拥有十余年互联网+科技行业创业经验，曾带领团队打造准独角兽企业、建立行业龙头地位，先后在思科系统（中国）、爱奇艺任职，并创立北京奇果网络科技有限公司。据悉，雷鸟创新近期将启动新一轮融资。

资方评价：

复星创富合伙人朱莉萍：在AR这个长征途的赛道上，雷鸟创新凭借研发、量产、销售的全方位能力，在BirdBath产品上交出了漂亮的成绩，同时率先发布双目全彩MicroLED+光波导产品，展现了非凡潜力。我们期待未来雷鸟创新可以与复星大快乐板块及更多产业场景进行创新结合，为消费者带来全新体验。

容亿投资创始合伙人刘宏春：雷鸟创新团队依托TCL多年在AR光学技术、显示器件、智能算法等领域的深度积累，持续推出领先国际的AR眼镜，获得国内外客户的广泛认同。我们相信雷鸟团队能持续推进AR眼镜的产业化进步，成为全球大众消费级AR眼镜的主要供应商。

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大家好，我是明道其言。今天分享城市更新项目常见的七种融资方式和13个案例。话不多说，上干货。

城市更新实施主体可积极争取贷款、投资、债券、租赁、证券等各类金融资本，重点争取开发性金融机构大额长期资金支持，充分对接商业金融机构创新服务产品，满足城市更新资金需求。

通过对城市更新项目常见的融资方式总结，梳理，具体介绍如下：

一、 利用地方财政资金直接投资（中央预算内资金、中央专项资金、地方财政资金、各级奖补资金等）

各级财政安排的城市更新资金是城市更新项目的重要资金来源。以政府部门为主体，利用财政资金直接对外投资，通过市场化公开招标的方式，确定执行主体，完成如片区综合整治、老旧小区改造等公益性较强的民生项目，其建设资金的主要来源是政府财政直接出资。

案例1：南京玄武区香林寺沟片区环境综合整治工程项目

2018年10月，为解决香林寺沟、黑臭河周边棚户区集中连片配套设施不全及交通拥堵等问题，改善环境面貌，南京市玄武区正式启动香林寺沟片区环境综合整治工程。项目包含河道景观工程、游园绿地工程、建筑立面出新、街巷整治工程等。

项目由玄武区建设房产和交通局负责实施，涉及征收非营业用房1300平方米、营业用房2300平方米。新增绿道200米，新建绿化景观，道路硬质铺装改造2.5千米。项目总投资4.1亿元，全部来源于财政资金。截至2021年2月，项目拆迁和立面整治已基本完成。

案例2：河南省郑州市管城回族区老旧片区综合整治提升项目

2020年11月，郑州市管城回族区住房保障服务中心作为项目执行主体通过公开招投标确定市场主体完成管城回族区老旧片区综合整治提升项目EPC工程总承包。

该项目总投资约5.48亿，建设资金为财政资金。项目工程包括为城东路办事处辖区内的17个老旧小区改造项目，如二里岗、紫荆山南路、航海东路办事处辖区（片区综合整治）；陇海、东大街、南关办事处辖区（片区综合整治）；北下街、西大街、城东路办事处辖区（片区综合整治）。

方式评价：

1.适用对象为资金需求不大的城市更新综合整治项目、公益性较强的民生项目，具有较强的民生公益属性。

2.地方政府直接出资模式主要针对公益性项目的建设、维护，需要当地政府具备较好的财力基础，并将资金纳入政府投资预算体系，按照政府投资条例要求进行投资。

二、通过发行地方政府债券募集

抢抓国家专项债券发行的政策机遇，以政府为实施主体，通过地方政府配套部分资金+发行专项债形式进行投资。城市更新专项债券主要收入来源包括商业租赁、停车位出租、物管等经营性收入以及土地出让收入等。

案例3：武昌古城老旧小区改造项目使用城市更新专项债

武昌古城老旧小区改造项目资金筹措总额 156.94 亿元，自筹资金投入 92.94 亿元，剩余 64 亿元通过发行武汉市武昌区古城老旧小区改造建设项目专项债筹集。汉口历史风貌区旧城改造项目资金筹措总额 144.4 亿元，其中自筹资金投入 44.4 亿元，其中资金 100 亿元通过发行汉口历史风貌老旧小区改造及旅游功能提升项目专项债筹集。

案例4：青岛市济南路片区历史文化街区城市更新项目

青岛市政府发行第二十六期政府专项债券，其中涉及济南路片区历史文化街区城市更新项目。该项目概算总投资11.6091亿元，政府专项债券融资8.50亿元，占总投资的73.32%。项目收入主要为客房出租收入、商业出租收入等，债券存续期内项目总收益17.4554亿元，项目可偿债收益对债务融资本息覆盖倍数为1.31倍。当期发行专项债利率为3.82%，期限为15年。

方式评价：

1.该种方式适用为项目具有一定盈利有能力，能够覆盖专项债本息、实现资金自平衡。

2.城市更新专项债专款专用，资金成本低，但专项债总量较少，投资强度受限。

三、 争取政策性银行、商业银行融资支持

1.加强政策性银行合作

加强与国开行、农发行等政策性银行合作，结合当地实际，在历史文化保护传承、老旧小区改造、园区提质、产业发展等方面开展全面合作，全力争取政策性银行的融资支持。

案例5：重庆市与国开行合作推进城市更新

重庆市与当地国开行就城市更新顶层设计、投融资等展开合作，国开行重庆分行深度参与城市更新政策制订和试点项目论证工作。按照城市中心区历史风貌保护要求，向民主村片区城市更新项目授信承诺人民币中长期贷款 42.5 亿元，综合采用“留、改、建”方式，统筹实施历史建筑保留修缮、社区改造提升、新建产业载体及配套设施，提升九龙坡区城市功能，激活都市活力，对重庆市城市更新形成示范效应。

案例6：其他政策性银行参与城市更新项目案例

2021年11月，国开行山东省分行对济南古城（明府城片区）发放了55.5亿的城市更新贷款。

同期，农发行苍南县支行批准了两笔城乡一体化贷款，总计金额15.5亿元，目前顺利实现贷款投放3.4亿元，用于支持龙港市沿江板块城市更新项目一期、二期。

进出口银行参与城市更新则以转贷款形式，利用金砖国家新开发银行专项贷款支持雄安新区垃圾综合处理设施一期工程项目更新改造成新区内垃圾综合处理中心。

2.加强商业银行的合作

除政策性银行外，商业银行参与城市更新项目也是重要的资金筹集方式之一。商业银行以“城市更新专项贷款”的形式支持城市更新项目建设。

案例7：商业银行参与城市更新项目案例

2021年1月，建行常州溧阳支行成功投放当地首笔城市更新类贷款6.6亿元，以支持溧阳经济开发区老城区改造和城市更新项目。

2021年9月，农行武汉分行发放归元西B片区城市更新改造27亿元项目贷款，并已拨款3.21亿元。

2021年11月，工行落地首笔城市更新贷款，用于济南市中区上新街片区城市更新。

评价：

1.政策性银行低成本融资优势，且在贷款额度和期限具备较好的选择。

2.银行资金作为金融机构贷款，只向准公益性或经营性的项目融资，且必须依靠项目本身的现金流偿还。

3.要求项目本身应具备稳定的经营性现金流或其他可靠的偿债资金来源，未来经营收入或借款人其他收入应可覆盖贷款本息。

四、通过基础设施REITs及资产证券化

有关城市更新中的三旧一村、燃气管网以及保障房建设等核心问题与重要内容，可通过基础设施 REITs 及资产证券化等获得帮助。保障性住房建设是城市更新的重要内容，可探索基础设施 REITs 模式作为未来盘活城市更新资金的渠道之一，通过发行保障性租赁住房 REITs 推动城市更新。

案例8：深圳人才安居集团保障性租赁住房 REITs项目

深圳市人才安居集团项目成为全国首个正式申报的保障性租赁住房 REITs项目。该项目选取了 4 个优质项目参与保障性租赁住房 REITs 试点，项目均已取得保障性租赁住房认定书。这 4 个项目位于深圳核心区域或核心地段，整体出租率达 99%，共涉及保障性租赁住房 1830 套、13.47 万平方米，资产评估值约为 11.58 亿元。主要出租对象是新市民、青年人，租金定价大幅低于同类房源，具有很强的民生和保障属性。募集资金将继续投资于深圳保障性租赁住房建设，预计可新增保障性租赁住房 2000 余套。

案例9：高和首单城市更新类REITs上市项目

2018年，国内首单城市更新类REITs——“高和城市更新权益型房托一号资产支持专项计划”获上交所无异议函，首次实现城市更新基金投资人通过证券交易所私募REITs退出的完整闭环。

评价：

1.基础设施REITs及资产证券化为政策鼓励支持和探索的方向。

2.REITs作为房地产证券化的重要手段，为城市更新项目投资人提供了有效的退出路径。借助REITs，可以把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产。

五、城市更新产业基金

城市更新项目资金投入量大，且项目运作特性决定了需要政府方的支持。目前由政府支持，国有企业牵头，联合社会资本设立城市更新基金，通过以股权等方式为项目筹集资本金，撬动市场化资金投入，引导资本投资方向，招商引资。

从架构上来说，城市更新基金一般采取母子基金的架构。项目前期的筹措资本可以由政府单独出资，也可以与社会资本共同出资。之后，由政府引导母基金与金融、投资机构共同设立子基金进行投资。

案例10：涧西区城市更新产业基金

洛阳涧西区为保障项目资金需求，设立的涧西区城市更新基金。通过前期谋划，金融部门及国有平台公司与各类机构对接，研究探索城市更新投融资模式，采取“城市更新基金+金融机构贷款”的新模式，引入企业和社会资本参与项目投资，推进城市发展。

案例11：上海城市更新基金

2021年6月，上海落地了目前全国最大的城市更新基金，落地规模800亿，在母基金层面由政府方和社会资本共同出资。目前上海城市基金提供融资总额674.63亿，融资总额为总投资金额的80%。

评价：

1.城市更新基金适用对象为政府重点推进项目，资金需求量大，收益回报较为明确项目。

2.目前，城市更新基金的投资人以房地产和建筑施工企业为主，资金期限较短，对于投资回报及附加要求多。

六、与社会资本合作（TOT、ROT、投资人+EPC、EPC+O等）

通过“转让—运营—移交（TOT）、 改建—运营—移交（ROT）、股权投资+EPC”等模式引入社会资本参与城市更新，探索前端征地拆迁和一级开发、中端土地二级开发、后端产业导入及运营管理三级开发联动，实现城市更新由“开发理念”向“经营理念”转变。在特定单元内新增政府性基金预算、税收、非税及其他专项收入实行封闭管理。

案例12：社会资本参与城市更新案例

武汉·人工智能科技园项目，该项目属于旧工业园区“腾龙换鸟”，属于国务院、财政部、发改委鼓励推行 PPP 模式的行业领域和项目类型。该项目资金筹措总额 20.06 亿元，其中自筹资金投入 4.01 亿元。其中，项目资本金为总投资的 20%，其余 80%可通过融资方式筹集。项目公司中政府方出资代表出资占股 10%，中标社会资本出资占股 90%。

评价：

1.政策导向的融资方式，撬动市场化资金参与城更项目。

2.可借助社会资本强大的品牌背书和融资能力、城更项目运作能力，取长补短，分工协作，实现资源整合和项目良性运作。

3.基本都会涉及运营，并且通过绩效考核与收益进行捆绑。

七、拆分项目包，走资金组合拳归集资金

按照城市更新项目的具体建设内容，使用资金组合拳，在满足相关法规政策的前提下，拆分项目包，不同子项目采取不同的资金筹措方式，例如：地方政府专项债+市场化融资、专项债用作资本金、债贷组合、专项债转贷、“PPP模式+专项债+市场化融资”等。

案例13：资金组合形式推动城市更新案例

鄂州临空经济区项目，该项目采取资金组合拳的方式，政府方面，争取中央预算内投资资金 15.94 亿元、争取棚改专项贷款资金 16 亿元、争取地方政府债券 30.3 亿元；企业投资方面，争取银行中长期贷款 5 亿元、引入社会资金 82 亿元。

评价：

我们认为该方式比较符合大部分城市更新项目的实际情况，通过对子项目的分拆和包装，走不同的融资渠道，化整为零，各个击破，最终实现项目成功融资。

明道其言长期关注区域综合开发、轨道交通、城市更新三大领域，有兴趣的朋友可以关注我或者加我微信，一同交流、探讨。

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