3月30日，万科发布了2022年报，销售额大跌高达33.58%。

而且销售严重分化，万科上海区域的销售额占比为32.7%，南方区域和北京区域，销售额占比分别是24.9%、13.7%。

现在问题是万科2022年销售贡献大头的上海楼市，今年热度暴跌。人口方面，上海2022年出现了人口负增长情况，常住人口从2489万人减少到2475万人，是10年内人口减少最多的一次。

因为现在的年轻人可选择城市很多，很多不愿意去一线卷。从上海去成都、武汉、杭州、南京、厦门等二线城市城市的人很多，导致上海楼市刚需减少。

从成交看，今年3月份上海二手房挂牌量上升，单周基本在1.2-1.3万套左右高位运行，可见未来上海楼市也不容乐观。

值得一提的是:万科北京区域的权益净利润，收入687.86亿元，权益净亏损为2.55亿元，拖了后腿。从房企数据也可以看出侧面看出北京楼市热度有多低。

再从年报看利润，利润方面万科也有所减少，2022 年万科房地产业务毛利率19.78%，同比下降 1.96%。净利润率连续 4 年下滑，2022 年万科的净利润为 375.51 亿元，净利下降 0.96%。

值得一提的是，这还是大幅减员增效后的结果，截至 2022 年底，万科的员工人数 13.18 万人，和 2021 年相比少了 高达7677 人。

客观的说，这和口罩事件和大环境有一定关系。2022年在房地产市场下行压力下，房企规模普遍缩水，销售低迷。据第三方研究机构统计，百强房企累计销售金额同比降低41.6%。

再从经营看，万科现在十分保守，2022年万科全年权益地价总金额约为496.4亿元，与此前几年拿地金额有较大差距。

虽然万科除地产外还进行其它业务，但有些业务并不理想。

万科的“其他业务”也就是万科养猪业务、联合营公司收入的运营、品牌管理等业务。年报显示毛利率下降高达40.2%。

此外，3月28日万物云披露的2022年年报数据显示:公司归属股东净利润15.1亿元，同比减少9.42%；年内利润为15.86亿元，同比下降7.5%。

众所周知，风险与利润成正比，投资就是投未来，企业未来的成长带动股价上涨。从这一点看万科股票走势和基本面完全一致，万科的股票k线，从近期高点20.63一路下跌......

不过客观的说万科贵为地产龙头，经营稳健还是可圈可点的，2022年万科实现营业收入5038.4亿元，远比负债1.9万亿的恒大好上不少。

万 科Ａ(000002)08月08日在投资者关系平台上答复了投资者关心的问题。

投资者：公司作为十强房企里唯一1-7月累计销售额同比大幅下滑的公司，请问公司管理层对此有何看法？

万 科Ａ董秘：感谢您的关注，公司坚持自身的经营策略，销售方面坚持以销定产，加快库存去化、提高新盘销售表现，今年1-7月公司累计实现销售金额2,259.8亿元，销售金额继续保持在行业第一阵营。

投资者：贵司2023年7月17日公布了延期回复深交所关于非公开发行问询函公共，在公告函中明确逾期回复不超过10个工作日，而截至今日，已经超过10个工作日，贵司未更新延迟回复公告，是否意味着已经向深交所进行了回复，另外贵司并未将深交所问询函公布，是否有违信息披露规则

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。《关于万科企业股份有限公司申请向特定对象发行股票的审核问询函》已于2023年5月23日披露。由于问询函涉及的部分事项需要进一步落实和完善，公司向深交所申请延期提交回复。具体情况公司和交易所也进行了沟通。公司对延期回复给投资者带来的不便致以诚挚的歉意，敬请谅解。

投资者：请问，贵司是否故意以问询函所涉及的内容太多，拖延回复，继而拖延非公开发行的时间进程，原因是目前大股东及绝大部分中小股东均反对目前以每股净资产的60%的价格进行非公开发行，因为其他房企的问询函，大都在很短的时间内就进行了回复，且招商蛇口已经完成发行，而贵司作为行业领军企业，理应具有更高效的工作团队，完成深交所问询函内容，现在已经过去2个多月了，还有什么问题不能回答，贵司也不公开问询函内容，

投资者：您好，万科董秘！请问深圳地铁有没有增持万科股份的计划？定增后股份都会被稀释，建议发公告鼓励大股东及管理层趁股价低的时候增持股份，以提振中小股东的信心，谢谢！

万 科Ａ董秘：感谢您的关注。深圳地铁一直积极支持公司发展，但对于股东是否增持的问题公司无法代为回答。

投资者：万科是不是不定增了？

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