房地产行业自2021年下半年进入集中爆雷潮以来，与房地产相关的理财产品亦出现了大面积爆雷。截止当前，不管是债券还是非标，投资人都在主动选择逃离，而与房地产融资产品销售相关的财富人员也不得不面临痛苦的转型。房地产行业进入下行期以来，城投和产业方向的业务受到了投资端的青睐，但因金融监管政策的大幅调整，“非标转标”成了不可逆的主流转向，同时以非标产品为生的财富人员也终将失去大量的业务机会和生存空间。从市场动向来看，“转型”、“标准化”、“长期主义”俨然成了不少同行口中的高频词。

总的来说，行业大趋势已然是向“标准化”转型。以城投融资业务为例，近期我们也发现市面上充斥着各种投资城投债的产品，比如私募证券基金投资城投债，信托计划投资城投债，券商资管计划投资城投债以及私募证券基金投资信托计划后再投城投债……伴随着金交所/金交中心逐渐被清理，原来一些围绕金交所/金交中心做业务的人员，以及一些曾经在“爆雷”房企挣扎过的财富人员，前几个月可以说是经历着水深火热的煎熬，一直处于一种不知道方向在何处的焦虑状态。这一两个月，我们又明显感觉到这些财富人员又逐渐活跃了起来，“老天关上的这扇窗好像也还是会有一丝丝风可以漏进来”。一些对市场敏感的财富人员，早就筹备成立了私募证券基金管理人或已经储备了大量券商、期货资管、信托等资源；对于刚从伤痛中缓过神来的一些财富人员也逐渐开始跟着“标准化”的大趋势，带着对城投的执着“信仰”，参与到投资城投债的私募证券基金产品、信托计划、券商资管计划等产品的募集“大军”中来。

近期也有不少同行来跟我们沟通，问我们是否可以为这类产品助一份力，但是，当我们扒开一些私募证券基金产品来看时，发现不少私募证券基金管理人本身就存在不少异常或风险提示事件，光是考虑到基金管理人的可能的道德风险我们便望而却步了。细思来，当前市场上对投资城投债的私募证券基金的逐渐疯狂跟当年早期市场对地产私募股权基金的追逐多多少少有点类似，只不过如今底层交易对手穿透下去从开发商换成了城投平台。可是，对于目前这些想要参与到投资城投债产品募集的财富人员而言，又有多少真正地研究过这些融资主体（城投平台）偿债能力情况，所在区域的财政实力情况，甚至说认真分析过这些城投平台的评级报告以及债券的评级报告，或者是分析过这些债券的情况以及债券投资逻辑、投资策略等问题呢？如果没有对交易对手/融资主体有深入的了解与分析，或者对债券投资哪怕一些基础的专业知识和认知，对投后有一定的参与与监控，而仅凭着所谓的“城投”信仰，想要体验 “赚钱一时爽”的快感，仍旧回归到以前着眼于当前、当下所谓的“代销费用”和利益刺激的老路，在打破所谓的“信仰”、“刚兑”的大背景下，不排除某一天还可能再经历一次上文提到的那种煎熬与焦虑。

“钳”没那么好赚了，要做“长期主义”下的投资，我们已经进入了向“专业”要效益的阶段了。当前不少投资机构已逐渐转向对不良资产、出险项目的投资，但在项目的挑选方面，要求住宅开发类项目已经走到破产程序，债权债务相对明确，或者是近一两年拿地开发的项目。当前特殊资产领域早已不是依靠传统的“打折、打包、打官司”的玩法，而转型升级为“重组、重整、重构”的“三重模式”，赚快“钳”的土壤已不复存在，特殊资产领域收益的实现更加需要参与者的专业能力以及坚守（关于不良资产/特殊资产领域投资欢迎在我们本周六的交流会上详细探讨，具体详见《20220730交流会：爆雷房企的项目处置与烂尾项目的盘活实务》）。

近来，产业、公募Reits领域也逐渐受到青睐。我国公募Reits起步与发展相对晚一些，目前主要是国央企发行了首单产品，一些有运营比较成熟的成规模产业园的民营企业往往倾向于去诸如新加坡等地发行公募Reits产品。如今一些投资机构的朋友谈到公募Reits、产业方向的投资总会两眼放光，有一种充满希望的感觉，毕竟我们已经逐渐发展到要“向存量要效益”的阶段了。选定有运营能力及一定规模的产业合作方，从前端拿地开发的增量融资，到后端运营孵化阶段的Pre-Reits投资，再到真正的公募Rreits阶段投资或退出，以此打造一个封闭的投资和退出路径在当下看来还是有一定的想象和规划空间。

在我们投资城市更新项目时，我们也明显感觉到地方政府对产业保留和产业引入的支持与渴求。一些投资机构的朋友反馈，原来有些同行因为市场行情的原因，打算短期内离开房地产行业去跨界“打劫”，但是，换了赛道才真正体会到什么是隔行如隔山。事实上，对产业、实业、科技类成长性企业的投资，短期内并不像以往开发类地产投资那样在短债思维下能够带来短期高收益。下沉到对实体产业的投资需要带着长期主义思维，真正的运营效益也需要在3、5年之后，在此期间对于投资机构而言，需要该投资机构完善自身对该行业的认知，也需要不断为该企业赋能，更需要去“坚守”。就目前我们创投板块的业务而言，通过几年的孵化，我们也与一些产业园通过共同搭建平台公司的方式，在协助企业进行技术成果转化、技术改造与升级、高新申报、政府补贴申请等方式孵化了一些企业。目前我们也在尝试对已经孵化成熟的园区内满足条件的企业提供股权融资、保理与融资租赁融资，并计划在未来条件成熟时进行资本市场规划与融资等等。

先破而后立，投资人在这波市场周期中接受了真正的投资者教育，行业的投资理念也逐渐向长期主义、专业化、标准化转型。金融投资行业的大环境容易让人浮躁，但是，经历过这波市场周期后，对于个体而言，更加需要带着“沉淀”的心态，不断夯实基本功，并把业务真正做扎实，实现真正的转型。

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产品简介

针对市政环保类项目，解决客户的融资需求，推出的售后回租类及直租类融资产品。

准入项目类型：生活污水、垃圾发电、沼气发电，河道治理、餐厨垃圾处理、建筑废弃物处理、危险废弃物处理、污泥处理、自来水、风电、水电、火电等。

产品优势

1、优化负债结构：把短期负债转变为长期负债

2、盘活固定资产：在固定资产变为现金同时保持对设备正常使用

3、未来收益变现：将项目未来几年的收益提前变现

4、资金使用灵活：可以解决用户多方面资金需求（如二期工程建设费、因付款方拖欠资金产生的流动性问题、提标改造费用、新项目建设费用）

5、合理节税：融资利息可以通过租金进行进项税金抵扣

6、政策优势：部分区域对融资租赁有政策补贴

产品特点

审批速度快，解决燃眉之急

授信方案灵活，适应客户需求

专业团队处理，环保项目经验丰富

产品要素

最高额度：5亿元

租赁金额：租赁物购置价80%

租赁年限：2-5年

审批需时：2-3周

还款方式：按月/季还款

利率：票面年化7左右

担保方式

l 股东提供连带责任保证担保

l 项目合同（如BOT合同）产生的收费权进行质押担保

l 为租赁物购置财产一切险

案例分享

1、承租人：广东省某县生活污水处理厂（2万吨/日）

项目概况：BOT合同下的正在运营的生活污水处理厂

租赁金额：2500万

租赁物：全厂设备及构建筑物

租金用途：归还股东借款、补充企业流动资金。

担保方式：污水处理厂BOT合同收费权质押及股权质押

2、承租人：上海某沼气发电公司（约40MW）

项目概况：购电合同下正在运营的沼气发电公司

租赁金额：5500万

租赁物：沼气发电机组

租金用途：购买新设备用于开拓新项目

担保方式：购电合同收费权质押及股权质押

3、承租人：宝鸡市某污水处理厂（2万吨/日）

项目概况：BOT合同下正在运行的生活污水处理厂

租赁金额：2300万元

租赁物：全场设备及建筑物

租金用途：补充流动资金

担保方式：污水处理厂BOT合同收费权质押及股权质押

办理流程

受理咨询---方案确认---提供资料---现场调查---内部审核---签订合同---项目投放---租后跟踪

兆新股份(002256)03月08日在投资者关系平台上答复了投资者关心的问题。

投资者：董秘，您好，请问公司这次增资有什么战略目的？这融到资金准备用于哪里？

兆新股份董秘：尊敬的投资者，您好，公司通过此次资本运作一方面偿还公司到期债务，并实现股权融资，降低资金成本。同时增强了深圳永晟的资本实力，该融资将用于支持公司计划中的光伏业务规划及战略投资。感谢您的支持！

兆新股份2022三季报显示，公司主营收入2.31亿元，同比下降11.93%；归母净利润-4480.41万元，同比上升85.46%；扣非净利润-7017.21万元，同比上升59.35%；其中2022年第三季度，公司单季度主营收入8274.83万元，同比下降0.01%；单季度归母净利润-1493.96万元，同比上升93.67%；单季度扣非净利润-1617.69万元，同比上升85.1%；负债率40.89%，投资收益3321.04万元，财务费用7065.53万元，毛利率29.95%。

该股最近90天内无机构评级。近3个月融资净流入3416.5万，融资余额增加；融券净流入0.0，融券余额增加。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，兆新股份（002256）行业内竞争力的护城河一般，盈利能力较差，营收成长性较差。财务风险可能较大，存在隐忧的财务指标包括：货币资金/总资产率、财务费用/货币资金率、应收账款/利润率、应收账款/利润率近3年增幅、存货/营收率增幅、经营现金流/利润率。该股好公司指标0.5星，好价格指标1星，综合指标0.5星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）

兆新股份（002256）主营业务：新能源、精细化工两大类业务

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一是2022年人民银行公布的民营企业平均融资成本是4.17%，比2021年下降0.34%，普惠小微贷款余额同比增长23.8%，比各项贷款余额增速高12.7个百分点。普惠小微授信户数为5652万户，同比增长26.8%。一般来说，大中型在银行面前话语权较重，融资成本不会太高，因此融资成本下降应该主要是小微企业。郭树清也表示，2022年底，我国普惠型小微企业贷款余额已超过23万亿元，近五年平均增速约25%。因此可以看出2023年，国家还会一如既往，继续加大对民营企业、小微企业的金融支持。

二是近年来，从工作经历来看，银行小微企业信用贷款总额在逐年增加，利率在逐年下降，另外，小微企业贷款增长速度、融资利率是国家考核银行的两项重要指标。尤其是国有银行会率先降低小微企业融资成本。

因此，2023年企业融资将更加容易，平均融资成本有可能降到4%以下，小微企业有融资需求的话，要抓住机会尽早融资。

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